如果是国内的地产调控从去年10月份开始，已经抑制了楼价快速增长的势头，而今年以来的连续的天灾和股灾，已经不可避免的将楼市推向了谷底，国内的一二线城市都出现了不同程度的房价回落。国家统计局6月18日公布的数据，自去年12月起，国房景气指数持续回落，至今已跌回一年前水平，5月份国房景气指数已经是连续第6个月环比回落。国家统计局公布5月份国房景气指数为103.34点，环比4月下降0.73点，与去年同月的103.32点基本持平。

      从国内一线城市反映的情况：2008年的前5个月，广州市商品房屋销售建筑面积分别下降29.3%，商品房屋销售额下降15.4%，广州、深圳两市的商品房屋销售建筑面积分别下降29.3%和55.6%，商品房屋销售额下降15.4%和55.4%。上海近期二手房市场行情（成交量与成交价）均有所下滑；北京四环内出现低于万元的新房，并有买

 

     “5·12”汶川大地震迄今已经造成近70000同胞罹难，从最终的统计来看，死亡人数还将上升，这次地震所造成的损失超过数千亿元人民币，间接的损失更是巨大，面对灾难出现，中国人表现出了空前的团结互助的精神，我们为国人的这种大爱无边、慷慨相助的精神表示赞赏，也为中国政府此次应付灾难所表现的“身体力行、以人为本、奋不顾身”的精神表示敬佩。随着救援工作临近尾声，灾后重建工作的临近，我们还是要冷静的面对此次灾难的各种现实问题，反省我们应付灾难的不力和不足之处。有如下几个方面的问题值得深思。

      其一、应急预案的缺失。实际中国已经制定了《中华人民共和国防震减灾法》、《破坏性地震应急条例》和《国家突发公共事件总体应急预案》等条例。但实际许多民众包括各级地方政府，对这些应急预案的了解是极不充分的，和平时期过的太久，人们已经对灾难显得麻木，应变灾害的能力较差，举

 

       “5·12”汶川大地震迄今已经过去半个多月时间，但经历过地震的同胞还是心有余悸，特别是临近灾区的成都、宝鸡、汉中、西安等地的民众，对此次的恐惧心理短时间难以排遣，现在不少人都或多或少的都有对地震的防范和敏感意识。到上周末许多人已渐渐恢复到震前的平静生活，但25日16时21分，四川青川县再次发生6.4级余震，造成成都、汉中、宝鸡、西安等地都有明显的震感，使得原本都放弃帐篷生活的人又纷纷来到了户外，地震已经成为人们挥之不去的生活阴影。

     近一段时期许多有震感体验的民众，对于地面稍微的异常都非常惊觉，特别是成都、德阳、绵阳、广元一带的民众，因为经历了太多的余震，觉得每天都有大地在颤动，人们生活在恍惚之间，以帐篷为家，以同事朋友之间的交流互助做为聊以自慰的心理干预。现在不单是身处水深火热之中的灾民需要心理干预，许多有震感体验的民众都染上了地震综合症。

 

       5月12日下午14.28分的一声巨响，震动了大半个中国，四川汶川地震已经在近一段时间成为中国的全社会主题，“5·12”地震如同美国的“9·11”事件，将会对中国的各行各业带来新的变化，同样对中国的楼市也会产生较大的影响。

      美国的“9·11”事件，给美国社会敲响了警钟，这个自诩为世界上民主化程度最强的国家，经历了太久的和平年代，人们已经对外来的可能形成的入侵和威胁感到麻木，但“9·11”事件之后，美国迅速加强了航空检查，原先可以向公众开放的国家重要机构，白宫、国会山、五角大楼、联邦造币厂等都停止接待游客，并在华尔街加强警力和增加路障。美国人从此有了防恐意识。

     中国自从1976年唐山大地震之后，已经32年没有遇到类似的强烈地震，人们也在宁静安详的生活中度过太长的平静生活

 

    在国内省会城市中，西安的地产发展较之于成都、长沙、南京、武汉、郑州等地的发展明显滞后，属于后进城市，2006年之后，西安的房价有所提升，但产品规划和设计水平与沿海城市相比仍有较大的差距，进入2008年，随着越来越多的外埠地产企业进入西安，将在近两年内带来新型的产品，西安地产开发将迎来它的产品换代期。

     和其他行业的发展相比，西安地产行业的发展似乎一直较为缓慢，纵观西安的高档消费，与沿海城市相比有过之而无不及，粤菜海鲜酒楼成为体现身份的高档消费场所，大型的浴场数量和规模都较大，而高档服饰有中大国际、美美，高档的百货有世纪金花等。西安的装饰材料市场也较为发达，大明宫等建材装饰市场可比肩国内许多城市的装饰材料市场，而近期开业的在华东地区颇具影响力的红星美凯龙，更是把装饰材料的高档精品化的消费引入到了西安，其中不乏国外著名的装饰材料品牌，包括国内较为有名的装饰材料和家私都

      深圳2008年一季度的市场行情让许多业内人士和消费者更看不清未来的市场前景，从官方的统计数据来看，深圳一季度的市场情况可以用如下几个关键词来概括“开发量增加，空置面积增多、成交量减低，价格继续回落，市场略有回暖，土地拍卖不理想”。这恰好是市场盘整期的一个显著的现象。

      商品房投资额和新开工面积的增加，包括一季度的预售面积都比去年同期增长了40％，说明深圳前两年地产一级市场供应不足，导致了地产供求失衡从而引发了房价上涨，政府已经注意到了，并在2006年以后已经加大了一级市场的供应，而空置面积的增加和成交面积的减低（一季度销售面积５９．４２万平方米，同比下降７０．４３％），以及房价的回落（3月房价环比降16.53%）等都反映出百姓的观望情绪还是非常浓厚的。

       而近期的深圳土地拍卖的不理想（４月份的两次土地拍卖共推出８块地，结果只有两块地以低价

 

     如果说是深圳房地产开发商有什么值得内地开发企业借鉴的话，本人以为深圳通过20年的地产市场的磨练，深圳开发商的专业水平和开发理念已经走到了国内的前列，同时开发商的行业自律和诚信程度已经相对成熟，深圳地产在行业发展的同时，也培育了一批成熟的消费群，这些方面都有值得内地城市借鉴的地方。

        笔者之前对西安的地产开发企业了解的不是太多，但从较为直观的了解来看，西安过去的地产开发的龙头企业，一直以来为国有的地产企业所把持，比较代表性的就是高新地产旗下的几大房地产公司，但客观的讲西安不少国有地产企业的精品项目为数不多，而民营地产公司还没有较好的成长起来，西安至少还没有出现像重庆的龙湖，成都的置信这样有实力的民营企业，国有企业把持龙头地位的现象在深圳的90年代中期出现过，但从90年代中期以后，国有的地产企业硕果仅存的也就是招商、华侨城几家发展的还

    2007年西安的房地产的销售面积达到了958万平方米，创造了历史的最高记录，这一数据与深圳历史上最高记录2005年的993.20万平方米，仅相差35万平方米，而远超过深圳去年的水平（深圳去年商品房销售仅555.16万平方米），这表明西安房地产正进入高速增长期，高速增长期的特点就是购销两旺，需求强大，这对于西安的地产开发而言，应该是赶到的最好的机会。无论是对于开发商还是消费者而言，在西安目前的地产投资都会有较大的市场潜力。理由基于如下几点：

      其一、从市场的角度而言，西安目前的商品房平均成交价格为4008元/平方米，虽然与去年相比增长了8.21%，但与国内一线城市相比差距较大，就是和二线省会城市的成都、南京、郑州、长沙等地的房价相比也有较大的差距，成都目前市中心一点的位置房价都在7000－8000元以上，好一点位置都在万元以上，而西安房价最高的曲江新区的平均房价也仅在6000元/平方米左右，西安的房价一直以来增长的幅度都比较小，只是近两年的幅度稍大一点，实际

 

     近期随着越来越多的开发商打出降价的旗号后，市场成交量明显回升，一时间关于地产市场回暖的信号见诸报端。深圳楼市从去年10月份后，成交量明显放缓，每天只保持在50套左右，而3月10号以后，深圳每日的成交量已经达到上百套，最多一天有200多套。令市场信心大增，眼前的成交放量是不是就意味着市场回暖，房价是不是就已经跌到了谷底呢?是不是意味着房价有攀升的可能性。

    笔者以为，衡量房价是不是跌到谷底，成交量是一个重要的衡量标准，目前的成交量水平已经到达了去年7月份的水平，说明市场已经有了较强的承接能力，如果深圳每日商品房成交量能保持到150－200套的情况下，即可以判断深圳楼价已经见底。从深圳商品房的实际需求量而言，深圳每年商品房需求面积一、二手楼加再一起约1500万平方米，2007年一手楼成交量为555.16万平方米，二手楼成交面积为931.06万平方米，合计成交面积为1486.22万平方米，表明